中古マンションの売買契約

中古マンションの購入において、残金支払いは、売主、買主、不動産仲介会社、司法書士の4者が集まり、買主が住宅ローンの融資を受ける金融機関で行うのが一般的です。確認事項は、司法書士による書類の確認、融資の実行依頼、残金の支払いと鍵の引き渡しです。その後、司法書士が不動産登記申請を行ないます。残金支払い時に持参するもの、残金支払い時に支払う費用などについては、必ず不動産仲介会社へ確認をしておきましょう。残金支払いの流れ・司法書士による書類の確認売主、買主の本人確認売主が持参した不動産権利書の確認売主が設定している抵当権抹消書類の確認買主が設定する抵当権設定書類の確認売主、買主双方が司法書士への委任状提出・融資の実行依頼司法書士が必要書類を確認金融機関へ住宅ローンの融資実行を依頼金融機関は買主の預金口座に住宅ローンの融資金を振り込み・残金の支払いと鍵の引き渡し残金を買主の預金口座から売主の預金口座へ送金売主から買主へ鍵の引き渡し・不動産登記申請司法書士が、金融機関から直接法務局へ出向いて、不動産の登記申請約1週間くらいで不動産権利書と不動産登記簿謄本が、司法書士から送られてきます。

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中古マンション売買契約や賃貸借契約などは、取引条件の明確化やトラブル防止などにより、宅建業者が介在する取引においては、宅地建物取引業法第37条で契約書作成（交付）が義務づけられています。中古マンションの個人売買においてものちのちトラブルを招かないためにも不動産売買契約書を締結しておいたほうがよいでしょう。＜契約書に記載される内容＞宅地建物取引業法第37条で契約書すべき事項は、必ず記載する「必要的記載事項」と定めがあるときのみ記載する「任意的記載事項」に分かれています。必要的記載事項・当事者の氏名（法人の場合はその名称）及び住所・宅地建物の所在その他宅地建物を特定するために必要な表示・代金または交換差金の額、及び支払い時期、支払方法・宅地建物引渡しの時期・移転登記申請の時期任意的記載事項・代金、交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額と金銭授受の時期及び目的・契約の解除に関する定めがあるときは、その内容・損害賠償予定または違約金に関する定めがあるときは、その内容・代金または交換差金についての金銭貸借のあっせんに関する定めがあるときについては、それにかかる金銭貸借が成立しないときの措置・天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容・瑕疵担保責任について定めがあるときは、その内容・租税その他の公課の負担に関する定めがあるときはその内容 ※ マンション売買契約書には業界用語などの難しい言葉も多いため、気になるところは事前にしっかりと確認し、納得してから契約しましょう。売買契約書は本人確認が原則ですが、忙しくて関係書類を確認できない場合は、契約内容を確認してくれる団体や企業にチェックを依頼することも可能です。 ※ マンション売買契約書を確認する際は、マンション売買契約を締結した後、買主がローンを借りられないことが判明した場合、契約を白紙に戻すローン特約の項目や、売買契約から引渡しまでの間に火災などで損害が発生した場合、契約を解除する特約の項目を契約書に明記しておいたほうがよいでしょう。

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手付金等保全措置の概要宅地建物取引業者が売主となる取引で、手付金の額が1,000万円を超える手付金等、売買代金の10％を超える手付金等に該当する場合には、宅地建物取引業法に基づく「保全措置」が講じられます。これは物件の引渡し前に売主業者に万一のことがあったときに、買主のもとへ手付金等が返還されることを約束するものです。この項目では保全措置を講じる手付金等に該当する場合にのみ、その内容が説明されます。万一の場合にはどうすればよいのか、その手続き方法などを確認しておきましょう。保全措置の対象となる場合には、銀行などの保全措置機関が発行した「保証証書」を受取るのと引き換えに手付金等を支払うことになります。なお、「手付金等」とは契約時の手付金だけでなく、中間金、内金など、名目にかかわらず物件の引渡し前に支払われる金銭（売買代金に充当されるものすべて）を含んでいます。したがって、契約時の手付金は保全措置の対象外でも、中間金の支払いにより保全措置の対象となる場合には、同様に保証証書を受取る必要があります。支払金または預かり金の保全措置の概要手付金等保全措置は、保全措置が該当する場合には必ず講じなければならないものであるのに対し、保全措置は宅地建物取引業者の任意であり、実際には保全措置を講じないとする場合がほとんどです。この保全措置を講じる場合でも、その対象となる「支払金または預かり金」は、50万円以上で宅地建物取引業者が受取る金銭になっています。備 考重要事項説明書の項目としてあらかじめ決められたもの以外で、買主に伝えるべき事項などが記載されますが、重要な部分ですので、決して見逃さないようにしましょう。何ら問題ない物件であればこの部分に何も記載されないこともありますが、実際には何らかの問題点を抱えた物件が多いものです。物件自体の問題点のみならず、嫌悪施設や騒音など周辺環境の問題点、近隣建物などによる将来的な問題点、その他さまざまな事項が 「特記事項」 「容認事項」「告知事項」などとして記載されます。重要事項説明がひととおり終わると、買主は「説明を受けました」というサインをすることになりますが、この備考欄に記載され、宅地建物取引主任者から説明を受けた事項は、買主が了解し承認したものとみなされます。聞き逃しのないよう気をつけましょう。